如果你从银行贷款买房，银行会要求你向保险公司投保个人抵押贷款房屋保险，你是否知道，部分保费“白保”了，省达明律师事务所李滨律师向记者指出，只对建筑成本投保对双方才是公平合理的。

　　日前，张女士花132600元购置一套商品房，从银行贷款7万元，因其贷款期限为15年，所以保险年限应为15年。按万分之六的保险费率和132600元的投保金额计算，她应交1185元保费。张顺便问了一句：“假如出现意外，房屋被毁，我能获赔13万吧？”谁想却被告知，只能按实际损失(最多不超过房屋建筑成本)赔付。张女士疑惑：房屋建筑成本也就值6万元，那我岂不多保了？

　　李滨律师指出，《个人抵押贷款房屋保险条款》中所提到的保险对象是房屋本身，房屋所占土地、室内财物、甚至与房屋主体结构成为一体的室内装修，并不在该保险合同保险范围内。即便房屋全没了，保险公司最多只按房屋建筑成本赔付。可事实上，消费者必须按房价(包括建筑成本、土地成本和利润税金三部分)保险。即被“强制”把“不在保险范围内的土地成本和利润税金”也保进去了，而“土地成本和利税”又不在保险范围内。

　　据了解，去年我市新增个人住房贷款20亿元，即大约2万多户居民办理了个人抵押贷款房屋保险。李律师保守估算，如每户“白保”费用约为220元，全市贷款人去年就为不在保险范围内的“地价”付出保费400万元.

　　接近于零的理赔风险，却要设定很高的保险费率！律师质疑：投保住房贷款抵押险——

　　这笔钱花得值吗？

　　一边是高保险费率，一边却是接近于零的理赔风险，对我市数万的居民来说，这笔钱该不该花在这个在费率中注入太多水分的险种上？日前，省达明律师事务所的李滨律师质疑该保险费率的合理性。

　　据中国银行哈尔滨中心支行货币信贷处有关人士介绍，去年我市新增个人住房贷款达20亿元。若以每笔10万元计，

　　大约有2万户获得贷款，与之对应的住房贷款险保费收益多少？一保险公司人士毫不讳言，该险种一年的保费收入达500多万(保险期5年以上，保费一起收了)。他说，目前各保险公司在该险种上执行的费率都是根据保险期限的长短，

　　从万分之三到万分之八不等。他承认，几年来没有一户出险，因此一笔未赔。

　　李滨律师指出，保费是由纯保费和附加保费组成，后者用于保险公司的各项业务开支和预期利润，前者用于补偿被保险人发生保险事故所造成的损失。以去年为例保守估算，放贷20亿住房贷款，按万分之八费率算，去年我市保险公司实收160万元保费，以纯保费占总保费二分之一计算，纯保费应为80万元，也就是说一年内赔付出去保险金应在80万元左右，实际上保险公司一笔未赔，所有的钱都揣入保险公司腰包。从另一个角度看，按万分之八的费率计算，2万例(借款人)中应有8例出险，实际却是接近于零的出险率。因此他认为，这么高的保险费率难说合理，该降一降了！

　　消费者掏钱 银行受益者

　　在指出了住房贷款抵押险存在“缺斤短两”和“质次价高”的问题之后，日前，省达明律师事务所李滨律师再次从根本上质疑该险种操作上的合理性，“这是一项毫无弹 性，且具有准强制性的保险。”

　　李滨说，在该项保险中，银行要求“强制保险”的目的是把贷款的风险转嫁给保险公司，那么银行应基于“抵押权人”的身份投保该保险，而付钱的是消费者，受益的却是银行。退一步讲，银行放贷既然是商业行为，也应承担一定风险，就不应把是否投保作为贷款的必要条件。此外，银行强制指定必须到某家保险公司投保的做法，也违背了《保险法》的有关规定，即使投保，借款人也应有选择保险公司的权利。

　　李滨又指出，目前投保该险种都被要求一次性交付5年以上、甚至是10年或15年(以借款期限计算)的保费，其实，借款人欠银行的债务，每月、每年都在递减。借款人的投保金额也应随之递减。因此，保费也应采取逐年缴交的办法。另外，如借款人提前还款，保险公司应将剩余年份的保费退还，但这有几个投保人知道呢？

　　李律师又指出，借款购房人只有在真正取得所购房屋是所有权后，才具有为所购房屋投保的主体资格，才具有保险利益。但是大部分购房人在交钱投保时，并未获得“房证”，这有个时间差，在这期间如出险，既不能赔付给未交钱的开发商，又不能赔付给未获产权证的购房人。同理，购买期房是消费者把一堆钢筋水泥当做几十万元的房子投保不但荒唐，而且也寻不出被保险人。

　　李滨认为，如果该险种存在也是合理的话，有些“规矩”也该改改了。