日前从建设部获悉，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在８０％以上，部分城市甚至达９０％以上。据有关专家介绍，根据测算，预售项目资金比现售项目资金的动态回收期约缩短１０个月。目前预售价格较现售约低１０％至１５％。

    自从8月16日央行《2004年中国房地产金融报告》建议有关部门应该“考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”以来，关于房屋预售制度的去留问题就成为舆论的热点。

    但是建设部新闻发言人8月24日明确指出：近期不会取消商品房预售制度。理由是：“从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。”

    看来，对于是否取消商品房预售制度的争论恐怕还要持续下去。笔者不想介入这样的争论，只是想提醒有关部门：一定要警惕商品房预售制度背后的金融风险！

    １９９４年出台的《城市房地产管理法》建立了商品房预售许可制度，11年以来，预售已经成为房地产开发融资的重要手段。2004年房地产开发资金总共筹措的17168.8亿元中，银行贷款的比重在55%以上。

   目前，四大国有商业银行汇总的不良贷款率低于5％。但房地产开发商贷款质量较差，农行和中行的不良贷款率分别达到16％以上和12％以上，工行和建行的不良贷款率也维持在7％左右。

    与此形成鲜明对比的是，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84％，2002年为17.53％，2003年为16.94％。直到2004年下半年，相关政策要求房地产开发企业（不含经济适用房项目）的自有资金比例必须从20％提高到35％以上，而同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，仍以上海为例，2001年为38.12％，2002年达到86.36％，2003年为74.24％，自有资金的利润率为同期社会平均利润率的10倍以上。

    这说明开发商得到的是惊人的暴利，就像一手拿口袋，一手拿耙子搂钱一样！可是在这同时，开发商却将房地产市场过热及存在的市场风险、房地产开发企业高负债经营隐含的财务风险转移给了银行。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，开发商很容易脱套，而银行却可能陷身泥潭。

    由于很多市场风险和交易问题都源于商品房预售制度，商品房预售制度很可能成为金融风险一个隐患。东南亚危机中，许多银行就是因为受房地产业的拖累而破产。殷鉴不远，能不慎乎？商品房预售制度所蕴藏的房地产信贷风险，应该引起有关部门的高度警惕。