买房、买股进哪一个“池子”
中国央行时隔三年后再次加息，政府还用“限购”这样的强硬行政管理手段来控制需求，首套房贷利率提高
、三套房住房公积金贷款等调控措施渐次推出，11月10日央行再次上调存款准备金率0.5个百分点……政府坚决
调控房价的决心与动作不可谓不大，受限购的各大城市楼市“被降温”。而与此同时，美国启动第二轮定量宽松
货币政策，全球流动性泛滥，股市一路狂欢，其中的房地产股也无惧调控表现不俗。本周央行行长周小川说，对
境外热钱涌入，要用“池子”应对，中国可采取总量对冲的措施。房地产专家赵卓文等认为，这个“池子”，要
么是股市，要么是楼市。
调控氛围越来越浓重，买房者的观望情绪也在增强，资金宽裕的投资者，既怕错过投资机会也怕套在高位，
而有刚性需求的自住型购房者，也在买还是观望之间徘徊。两个“池子”摆在眼前，究竟进哪一个？有专家提出
，这个时候，买房，买股，考验的是十字路口的智慧。
资金从楼市退出杀入股市
“买房帮你转换金融投资，650万元买楼，开发商提供1:1融资贷款，借钱给你买股票……”这是本周很多人
手机上收到的一条短信，记者打电话去一问，原来这是香港某移民机构，在香港宣布停止买房移民后，提出新的
买房转金融方案。而在内地，这种资金由房地产市场化身为股市热钱的现象，也呈现增多之势。多家证券公司向
记者证实，现在不少民间资本从房地产退下来之后，大举杀入股市。现在有些证券营业部可以提供融资服务，客
户经理帮助一些私募机构介绍资金，很多资金正是从房地产退出来。
虽然这些资金数量仍难以测算，但从游资的四处出击中，也可以一窥其对市场的影响。“这段时间温州人卖
房的特别多，小区最近装修的很多，大多都是温州人把房子卖掉之后，新房主开始装修。”有居住在上海内环某
中端楼盘人士介绍说。2000年该楼盘一期建成时，就有不少温州投资客涌入，目前该小区楼盘至少有三分之一为
温州资金购得。据上海媒体报道，浙江、广东部分营业部正在以中间人的身份，帮助涨停敢死队介绍资金。有知
情人士告诉记者，具体的操作流程是，操盘手自己出一部分资金与新进来的资金一起操作，“比如我借了1000万
元进来，我自己也要出100万元，然后1100万元放在放款人的账户，我只负责操盘。”上述知情人士向记者表示
。而借款的利率则是月息1.1%，相当于13.2%的年息。“这种情况之前也有的，但是不是很多，从今年八九月开
始，这种情况突然多了起来”。
房租收益率预示股市涨
遭遇准备金上调
有意思的是，证券机构根据投资房产租金的收益率，计算出股市还要续涨的结论。广发证券在其最近一份研
究报告中指出，从地产市场来看，根据“十一”之前股市18.28倍的PE，可以倒算出当时房产租金的收益率为
5.5%。这相当于同样的资金投入到股市和投入到楼市，收取5.5%的租金，收益是一样的。“不过‘十一’之后，
考虑到市场预期的即将要征收的0.6%左右的房产税率，加之首付比例由‘十一’之前的20%提高到‘十一’之后
的30%以及三套房限购令。据此推算，‘十一’之后租金收益率已经降到4.5%以下，那么楼市所隐含的股市PE水
平应当为22.2倍，而截至10月29日，上证PE水平为19.6。据此推算，股市应该至少还有16%的上涨空间。这也意
味着楼市所隐含的上证点位也为3500点之上。”广发证券在其报告中表示。
截至11月9日，上证收盘位为3135点，跌0.78%。如果按广发证券的计算公式，那么目前大盘距该券商所预测
的3500点，尚有12%的差距。看来，尽管广州楼价的走势难言大跌，但基本上可以确定的是少有再涨的空间。而
在另一个“池子”里，11月10日晚上，央行突然再度上调存款准备金率，当天银行、地产股已经提前下跌，由于
房地产对信贷的高度依赖，短期内地产股再受重压。
买房与买地产股票
短期成考验
“买房不如买房地产股票”，这是花旗集团中国区投资研究与分析部主管沈明高最近的说法。他认为，从房
地产投资占GDP的比重来讲，目前中国房地产存在过度投资的现象，未来房价大幅上涨的可能性不大。而未来货
币政策将会比较宽松，流动性充裕对房地产板块是利好。据花旗策略师的预测，中国市场的驱动力将来自消费和
服务行业，如必需消费品等将跑赢大盘，无疑，房产乃是中国人最大的必需消费品。
无独有偶，近日，原全国人大常委会副委员长、著名经济学家成思危也在一次出席活动的时候被问到，现在
是应该买房还是适合买股票呢？他的答案是，偏好风险的请你买股票，你保守一些的人请你买房。不是请，你可
以买，成思危说，股市已经走出熊市，估计接下来会有一波行情，但是买股的风险比较大，选的牛股你可以赚上
几倍，行情不好也可能赔钱。根据他的判断，根据他的预测。目前中央政策的目标是遏制部分城市房价过快上涨
，并不是打压房价，房价不可能跌40%或50%，最多跌25%。不过，招商证券(香港)联席董事张春志认为，在准备
金率再度上调、并且可能加息的预期下，股市的上涨也面临很大的政策高压的掣肘，买房与买地产股，短期再成
考验。
■个案分析
投资者不缺房
不如买房地产股
“我现在28岁，某国企中层员工，年收入6.8万元左右。父母有1套住房，180平方米。父母有退休工资。”
网友“凡客闲人”说，他生活在一个广州周边的某市，离广州市仅几十分钟的路程，目前所在城市的房价为6000
元左右，而省城的房价则已超过万元。目前有42万元的资产，在外租房，月租600元左右，如果不买房的话生活
很轻松。“我和女朋友打算今年底就结婚，她家有两三套房产，结婚后可以住她们家的房子，但是又怕被人笑话
‘吃软饭’”。
对此，招商证券(香港)联席董事张春志分析认为，对没有住房需求的人，短期内在房市调控的背景下适当等
等，不急于下手买房可能是一种策略；此外，随着房地产调控政策的陆续出台，短期内继续对房地产采取更为严
厉的、新的调控政策的预期下降，这让前期一直被市场大幅抛弃的房地产股票却迎来了利空释放后超跌反弹带来
契机；在当前A股市场，受美元持续弱市、通胀预期持续升温，房地产股票的交易性机会在短期内就显得更为突
出。因此，建议在当前阶段不妨把资金投向股市，适当参与房地产股票的投资，可能取得的效果会好于在近期投
资房市。
