继主题公园、高新科技园区、会展、物流等项目成为资本进入土地市场的捷径之后，机构商家开始将目光投向社区养老院这块“新大陆(000997,股吧)”。

　　近期，泰康人寿(601628,股吧)专门成立了“泰康之家投资有限公司”，拟投入40亿元，购置位于北京昌平小汤山温泉乡的2000亩地，建成新型健康养老院“泰康之家”。同时，中国人寿(601628,股吧)布局养老地产浮出水面，该公司计划首期投资约100亿元在河北廊坊筹建养老社区，南方养老社区则考虑选址海南。记者还了解到，广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。

　　与以前游资扎堆不同的是，这波以养老概念细分的地产投资多与主业相关，意在长线投资。

　　险资大举进入

　　据知情人士透露，泰康人寿旗下泰康置地自2006年成立之初就在研究养老地产体系，并讨论了多种投资方式。而随着“允许保险资金投资不动产”的政策于09年10月1日起开闸，保险商蠢蠢欲动，涉足养老地产陆续浮出水面。

　　近日，泰康人寿投资养老社区的实体公司“泰康之家投资有限公司”宣告成立，注册资金就达到22亿元。据悉，“泰康之家”目前已与北京昌平小汤山政府签署了合作协议，拟购置位于小汤山温泉乡的2000亩“试验地”，投资40亿元兴建养老社区。同时还密谋在上海、三亚等地拿地。初步规划，泰康之家先打高端市场，等成熟后再收购100所中小养老院。

　　同时启动“圈地”战车的险商还有中国人寿、合众人寿等。中国人寿集团公司总经理杨超在今年两会上透露，中国人寿计划打造“一南一北”的养老社区格局，拟在河北廊坊拿地1万亩，首期投资约100亿元，南部则有考虑落户海南。合众人寿则密谋在武汉拿地建设“健康谷”养老院。

　　商机凸现

　　随着中国老龄化加剧，养老院无疑成为一个待开发的金矿。

　　来自民政部和全国老龄办等部门的权威数据显示，仅2009年短短一年，我国60岁老年人口就增加了725万。预计到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达4.37亿，约占总人口30%，平均每10个人中就有3-4个老年人。

　　跑步进入老龄化社会势必带来健康养老的庞大需求。根据中国老年科研中心调查，目前全国城市老年人空巢家庭（包括独居）比例已达49.7%，其中，1/6老人因生活不能自理或因孤单而愿去养老院。

　　然而，截至目前，全国共有各类老年社会福利机构3 .8万个，养老床位120 .5万张，平均每千名老人占有床位仅有8 .6张，与发达国家50～70张的水平相去甚远。

　　“如果中国的养老院使用率与英国和美国一样，将来可能会有150万人生活在养老院。假设每个养老院里有60到100个床位，那么这就意味着中国将建立14974到24957个养老院。”第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理简可告诉记者。

　　而按《我国城市居家养老服务研究》测算，中国城市居家养老、护理服务的潜在市场规模在2010年将增加到1300亿元。

　　这一连串数据都表明，养老院投资的潜在市场很大。FD S中国资本董事长刘文献认为，借助资金实力雄厚、操作相对规范的保险商力量，撬动养老院的民间投资很合适，“这些‘舰母’一旦试水成功，将带动一批民营‘船只’跟随进入。”

　　此外，对于保险公司来说，养老社区跟养老保险等产品有很高的吻合度，可以互动挂钩。“巴黎资本亚洲区高管钟先生告诉记者，随着个人财富的增加和生活方式的改变，中年人购买养老商业险已成主流，这意味着，数十年后，保险商必须给客户支付大笔养老金。如果将这些客户成功开发成养老院的会员，届时，保险商不必掏钱，反而可以”坐地收钱“，缓解保险资金”长短错配“的压力。

　　投资限制多

　　资本总是逐利的。既然养老院建设商机无限，为何游资庄家不见涉足？

　　这里头涉及的因素很多。“比如受中国孝道文化影响，儿女们不愿让父母到养老院养老。更为重要的是，养老是一个社会课题。如果老龄人住进养老院之后，没有能力继续支付相关费用怎么办？老龄人在养老院里突发身亡，责任由谁承担？凡此种种如果完全按照市场化运作，商业经营则很容易产生纠纷。”广东省保健协会秘书长张咏告诉记者。

　　政策配套也很关键。按现行制度设计，养老服务机构大多为民办非企业单位，执行《民间非营利组织会计制度》。国家发改委社会司副司长苏国认为，我国《物权法》规定，社会公益设施不得抵押。而中国人民银行《贷款通则》对民办非企业单位作为贷款人的主体资格至今没有明确界定，“这就迫使社会融资的渠道‘被卡住了脖子’。”

　　“投资不足就会影响养老院的服务质量，继而影响民营机构建养老院的口碑和客流。另外，老龄人毕竟不是消费力最旺的人群，其每花的一分钱都是不可再生收益的‘纯消费’，这就会让老龄人形成‘控制式消费’的心态。”第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄说，养老院投资看起来很美，实际经营的限制很多，估计不会形成投资的主流。

　　林木雄甚至认为，险商们对养老院投资的热情，也不过是低成本一种拿地的手段而已。“根据土地的用途不同，土地的价格也不同。养老院项目可以以公园地块、住宅用地等多种名目交叉立项，廉价购买土地之后再划出当中一块地皮转营其他高利润地产项目。”林木雄说，运用这种商业技巧“圈地”的现象太多了，只不过以前打的幌子是高新科技、会展、物流，而这一次换成“养老院”罢了。

　　高端切入

　　不过，局势也在悄然改变。“险资进入该领域或可看作政策开闸的信号。”张咏告诉记者，目前，国家有关部门正在起草“十二五基本养老服务体系建设规划”，在制度设计、投融资、行业监管等方面整体谋划中国特色养老服务体系建设格局，一旦政策配套完善，养老院的投资环境将大大改善。

　　而从英美国家的发展经营来看，“刚刚退休，身体健康的老年人经常会选择气候宜人的老人休闲中心，在那里，他们可以和他们的同龄人建立友谊，享受丰富多采的活动和设施。”简可说，假设中国将达到和西方国家类似的经济发展水平和社会观念，那么将有250万-500万人口居住在较为高端的老年休闲中心。假设每个老年休闲中心可以有120套房间，每一间住1对退休夫妻，这就意味着在中国将发展起10490到20981个老年休闲中心。即使只有0 .5%的使用率，那么也有将近1049个老年休闲中心。

　　而且，老年休闲中心（高端养老院）确实也是一笔有利可图的生意。“因为目标客户群是有钱的老年人，在提供保健服务的时候，可以将虫草、燕窝等昂贵保健品搭配在客户的食谱中，而会所提供的娱乐设施也可以增加收入，如高尔夫，游泳，网球等等。”张咏说，现代“养老院”更多意义是在度假休闲，而不是传统的“养老”。

　　打通产业链

　　或因如此，泰康人寿、中国人寿等公司都尝试从高端市场切入养老产业。“这种将保险、地产、养老产业融合在一起的商业模式，可以将寿险产业链拉长20年到30年。”泰康人寿保险公司董事长陈东升表示，养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品及老年建筑等产业。

　　紧随险商其后，记者了解到，广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟铺点全国50个城市，每个城市计划购买别墅群一两百套，大规模筹建“候鸟式高端社区养老院”。这样一来，养老产业可以将该公司旗下的健康食品、邦家实物租赁等多业态串联起来，打造新型的商业模式。

　　那么，养老产业真的会成就下一座“金矿”吗？业界拭目以待。

　　数字

　　目前，全国共有各类老年社会福利机构3.8万个，养老床位120 .5万张，平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家50～70张的水平相去甚远。据《我国城市居家养老服务研究》测算，中国城市居家养老、护理服务的潜在市场规模在2010年将增加到1300亿元。