广州市酝酿推出以房养老的消息出台后，引起城中热议。以房养老到底如何变现？变现力度多大？保险公司业
内人士昨日给出参考———一套百万豪宅30年或可每年变现不足3万元“棺材本”。
他山之石
国内或借鉴英国
“棺材保险单”三标准
广州一家保险代理公司老总李传勇昨日指出，英国保险产品中很早就出现此类保险，被业内人士戏称为“棺
材保险单”。参考英国同类险种，李传勇认为，国内一旦开行以房养老或遵循三条标准。
其一，规定一定的年龄门槛。如规定凡持有合法房产证，且年满50周岁的人士均可投保。其二，在以房养老
的核心———房产价值的确认上，参考国外做法，引入房产评估公司。房产评估公司同时对房产寿命进行评估。
按照中国国情，“房屋寿命期”为60年，因此可设定每10年为一个“房屋寿命期”档次，即广州的房屋寿命期可
分为6个“寿命期”档次。不同档次的房屋估价分别为：不变；95%；80%；70%；65%；60%。保险公司根据该房屋
估价和其“房屋寿命期”档次，厘定每年应发放的“以房养老”的金额。
在此基础上，保险公司再以广州市人均寿命为基数，减去投保人投保时岁数，所得的年项即成为保险公司厘
定如何发放养老金的依据。
不过，曾任英国一家保险公司广州代表处首席代表的李传勇同时指出，英国的“棺材保险单”实际上带有一
定赌博意味。保险公司实际上是与被保险人的寿命博弈。如果被保险人活得越久，则保险公司需要支付的养老金
就越多；而一旦被保险人活得不久，则保险公司就能很快收回房产获利。
参考英国的以房养老，李同时建议，结合中国国情，“以房养老”保险应尽量减少其“赌博”的味道，如可
在投保时对投保人/被保人的健康状况进行评估，将其纳入考量范围，设计不同的发放方案，让保险金数目更合
理，让老人们享有安逸的晚年。
举例说明
一套百万豪宅
可变多少“棺材本”？
具体一套百万元价码的豪宅可以变现多少“棺材本”？李给出个案参考。
假定A先生今年50岁，假定广州人平均寿命为80岁，房屋估价100万元人民币，其房屋寿命为34年(以四舍五
入计算)，该房屋的“寿命期”处在第三档次。那么，该被保人可拿到的养老金应是：
A先生的可能可余寿命为30年，该房屋还有三个“房屋寿命期”，依据房屋折旧准则，投保时的房产估价值
100万元八折后为80万元。则A先生未来每年可领基本养老金：800000元÷30年=26667元/年。
考虑到51—60岁被保险人可能会有较多消费，保险公司将在这10年间增加发放养老金10%，即26667元/年×
110%=29334元/年。
A先生在61—70岁之间，每年可领基本养老金增加5%，即28000元/年。
A先生在71周岁往后的每年只领取基本养老金，即26667元/年。
解密“以房养老”
资深理财师阎涛介绍，“以房养老保险”不同于大众观念里的“以房养老”，通常指老年人一般将自有房屋
用作出租或出售，以所获取的收入差额用作养老金的补充。
而“住房反向抵押养老保险”则相当于已拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机
构，然后每月或每年从金融机构领取“养老金”，同时将继续获得房屋的居住权并负责维护，一直延续到借款人
去世。
当借款人去世后，金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，享有房产
的升值部分。
“出租出售房产获得收入养老实际上失去了房屋的居住权，而以房养老保险则使得老人的住房资产发挥了居
住和融资的双重功能，代价则是老人过世后房屋归属金融机构。”阎涛解释。
业内人士认为，中国正在步入老龄化社会，以房养老可以给正在进入老龄化的中国社会多一道养老保障。以
住房抵押换取养老保障，对于那些无子女或在赡养问题上受制于子女的老人，提供了一种新型的养老选择。
目前在城市，很多是独生子女家庭，结婚的子女一般都拥有住房，双方父母各拥有住房。在这种情况下，老
年人拿出自己的住房进行抵押，不会影响子女的基本生活，又能充分保障老年人养老的需要。
落地实施困难多
记者了解到，“以房养老”的方式早在2006年全国两会时，就有全国政协委员提出在全国推广，但至今我国
尚未有城市正式推行，仍处于探索阶段。“这种模式即使在国外也并不是运作得很好，现在大多是处于探索的阶
段。”一保险公司人士表示，“落地实施困难很多，比如房子如何估值，房子抵押后子女无法继承遗产所牵扯出
来的伦理问题，投保人的寿命有长有短，养老金和房子的现有价值、潜在价值如何测算等。”
同时，以房养老与中国传统的住房消费习惯存在很大差距。大部分老人倾向于将房产传给下一代，若最终要
把房子产权交出去，安全感会大大降低。
记者注意到，除了观念问题，我国一般住宅的产权年限为70年，尽管投保人的预期寿命不超过该年限，但由
于目前国内房地产市场不稳定，导致保险公司对房屋剩下使用权年限的补偿估值有一定的难度，无法确定所支付
的“养老金”额度。风险成本会造成保险公司对房价的低估，让投保人缺乏投保意愿。此外，现在房地产市场正
处在燥热的阶段，一旦市场出现转向，房价发生剧烈波动，可能导致大量违约合同出现，这都可能给保险公司和
投保人带来不利。
延税型养老险更靠谱
虽然有调查显示，许多人愿意把“以房养老保险”作为一种养老的手段，但鉴于实施难度较大，延税型养老
保险似乎更能给老百姓带来实惠。
税延型养老保险，是指所缴纳的保险金在一定比例之内，可以在个人所得税前扣除，有别于目前个人收入纳
税后才缴纳保险金的做法。
“在购买保险和领取保险金的时候，投保人处于不同的生命阶段，领取时再纳税一般会少很多，即在购买保
险和领取保险金时，两者的边际税率有非常大的区别。”资深保险理财师蒋政委介绍说，“养老保险税收递延对
于投保人有非常大的税收优惠。此外，所得税的起征点不断提高，能够使递延缴纳的税款将来或许获得减免。”
据了解，目前讨论中的个人最大延税金额可能是每月500-600元。
举例来说，假如你的工资为8000元，个税起征点为2000元，则应纳税工资为6000元，假定税率为20%，你应
纳税额为1200元。如果你拿出500元购买个人养老保险的话，这500元目前不在纳税之列，也就是说，你应纳税工
资变为5500元，相应当期所缴个人所得税为1100元。
同时你所缴的500元养老保险金将进入个人账户进行管理，等到你退休的时候，根据当时你的收入情况和当
时的税率以及税收起征点情况再确定需要缴多少所得税。如果当时收入低于起征点，则不用再缴税(等于减免)，
如果高于起征点，再按当时税率进行缴税。
对于延税型养老保险，保险公司有较高期望。消费者和保险公司都希望能实施这一制度，但由于该制度涉及
地方财政、税收等多个方面，目前政策层面的关系还没有理清。
