11月8日，在无锡召开的全国社会养老服务体系建设会上，房子和养老这两个当下的社会热点交织在了一起—

—据民政部最新数字，我国目前有失能老人1036万，半失能老人2135万，大中城市空巢家庭达到70%；民政部副

部长窦玉沛据此指出，要积极引导开发包括“以房养老”在内的服务市场，解决城市老人老有所养的问题。

　　“以房养老”再次走进公众的视野。对于身边没有儿女相伴照料的“空巢”老人们来说，这似乎是一个不错

的选择。不过记者调查后发现，引发热议的“以房养老”在实践方面几乎是空白。热议了这么多年，以房养老为

何迟迟不能开展？这其中究竟有怎样的纠结？

　　“以房养老”，江苏尚无试点

　　南京如意里小区87岁独居的张老太有一套40平方米的单室套，市场估价60万元左右。近3年来她苦苦等待南

京以房养老的政策，可眼看自己年纪越来越大，身上的病痛越来越多，“以房养老”政策却毫无启动的迹象。卖

了房子不一定能养老送终，不卖房子又无法改善生活境况，这让老人很纠结。

　　“60岁前人养房，60岁后房养人，看似合理，但目前还只是一个美好的愿景。”江苏省老龄办副主任牛飚对

记者说。

　　目前，“以房养老”定义很宽泛，一种情况是老人没有钱但有房，子女为老人养老送终，老人将房子留给子

女，这是一种家庭成员之间默认的“以房养老”；一种是老人将房产出租或出售，自己住进养老院，用租金支付

费用，这是个人行为，不具有体制性意义；还有一种是倒按揭，年轻时向银行交钱按揭购房，年老时把产权房交

给银行，后者向产权人支付每月的“利息”，等产权人“走后”再收回房产。

　　牛飚认为，最后一种方式才是严格意义上的“以房养老”。这种方式，时间跨度太长，牵涉房地产业、金融

业、社会保障、保险以及政府部门，对运作质量和监管水平要求相当高。“目前操作难度非常大，从稳定性上看

，中国的房价还在调控与泡沫中挣扎，没有实现房价的理性回归，几年甚至几十年后房产的价值如何测算难以定

义，就算专业的金融机构也不敢接手‘以房养老’这个烫手山芋。”他告诉记者，“以房养老”目前在江苏没有

试点，也没有实质意义上的成功案例。

　　南京满堂红房产中介经理黄成茂介绍，目前国内房产中介没有“以房养老”的房产评估抵押。因为，从持久

价值上看，我国建筑的平均寿命只能维持25-30年。住房没有稳定、持久的财产价值。此外，基于目前的地权制

度，我国城市居民对住宅的使用权只有70年。“这一系列不确定因素决定了，目前‘以房养老’在中国还只能是

纸上谈兵。”他说。

　　民间探路，以失败告终

　　南京国泰民安社区91岁的独居老人柴维惠，7年前将卖房款交给社区，由社区管理、支付她入住敬老院及去

医院治疗等费用。今年3月，这位孤老在敬老院没有一丝痛苦地走了。之后，社区继续遵照当年的约定，把剩下

的5万元悉数交给老人在上海的侄女。这是发生在民间的曲线版“以房养老”的故事，而成功的，也仅闻此一例

。

　　业内人士认为，通常来说，要使以房养老得以实现，需要满足3个条件：首先，老年人拥有对房子的产权；

其次，老年人与子女分开居住；再者，老年人的经济状况适中。

　　事实上，探路“以房养老”的民间实践并不少。南京市社会福利服务协会几年前就尝试着把“以房养老”变

成现实。该会会长钱国亮介绍，他们经过对众多老年人及养老机构的调查摸底，与一家保险公司联合推出了“机

构综合保险服务方案”。

　　在这份方案中提到：老人的房产变现后，金融机构将为入住养老机构的老人每月提供生活费直至终身。细则

中按老人的年龄、投保标准等不同，每月获取的养老金也有所不同。比如一位65岁的老年人按照20万元的标准投

保，每月可以获得1135元养老金；按30万元投保，则可以获得每月1703元。

　　“方案出来后，来咨询‘以房养老’的老人很多。但因为将房产变现的程序太复杂，加上老人担心房子还在

不断增值，如果眼下出手损失会不会过大？因此，观望的多。”钱会长介绍，截至目前，南京尚无一位老人真正

践行这个方案。

　　说起房产变现，钱会长认为，南京确实有很多二手房公司，但房产变现养老，还涉及养老金如何分配、今后

医疗费如何投入等，实行起来非常困难，怎么考虑都不完善。“问题的根子还在制度上，没有法律保障，金融机

构没有相关产品，光靠民政或者一家社会组织来做，不现实。”

　　好梦，还需人来圆

　　按照国外的经验，老年人的福利除了政府提供的必要社会保障外，“以房养老”是较为普遍的做法，加拿大

、新加坡、美国、英国都有各自的“以房养老”服务体系。

　　香港的开发商在建房时都会配套建设养老会所，老人入住会所后，只要将自己原来的房产交给会所，后者会

找到专门经营老人房产的中介机构。他们具有可靠的资质，并享受政府提供的优惠，确保可以将房产按照市价(

甚至还会预先定出升值空间)出售；而对于不急于出售的房子，则通过金融部门以倒按揭形式每月补贴老人。老

人去世后，房产的增值部分将按照当初的协议，还给其家属或指定的继承人。

　　其实，类似的方法早在2003年就有北京的房地产公司尝试过。针对那些拆迁老人，“太阳城”地产商供给老

人单身公寓，政府给老人的拆迁款则用来分期交纳养老费用。此举很受老人欢迎。据了解，目前上海也正在尝试

“以房养老”，做法是由公积金中心出面，把有此愿望的老人的房子“挂靠”进来，与公证、保险、社区和老人

原单位等一道见证估价。

　　据了解，南京目前60岁以上的老年户籍人口达90万，占比在全国各城市中排第三位，是最早进入老龄化的城

市。抛却了“把房子留给儿孙”这一传统理念的老人，为数并不少。而同时，南京的230多家养老机构，多数是

民营，也刚刚起步，难以承担起“以房养老”这一使命。牛飚认为，只有政府牵头，请有信用、有资质的中介机

构操作，以房养老才不会成为一场永远难圆的好梦。

　　不过，省民政厅相关负责人在接受记者采访时表示，当前阶段真正有养老之忧的，不是有房的城市老人，而

是广大农村和城市低收入家庭。“以房养老”即使作为一种成功经验，在未来相当长一段时间内，也只能是一个

小众选择，不会成为主流的养老模式，更不能因此而遮蔽了我们对“真问题”的重视，即回归到“养老是国家责

任”这个主旨上。民政部副部长在无锡会议上透露“我国将建立养老服务补贴制度”等基本工作，加强养老金的

管理(此前有消息称我国养老金“空账”高达1.3万亿元)，并逐渐消除城乡差距，破除户籍壁垒，完善社会保障

体系，解决这些并不新鲜的“老问题”，才是当下的务实之举。