70年产权绊住以房养老专家：考虑产权为时过早

 　“如果有一天，我老无所依，请把我的房子抵押出去，我可以按月领点，领点养老金”，有人养儿防老，也有人“以房养老”，不过，金融机构、专家都不看好“以房养老”。

　　28日，“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人在一次会议上表示，我国现有制度——房屋产权70年，让“以房养老”难以推行，“而且，如果是房价上行期，‘以房养老’问题不大，可如果遇到下行期，有可能遇到其他问题”。

　　市民期待

　　“以房养老”

　　能助我圆“环球旅行梦”吗？

　　市民刘先生马上要从郑州一家国有企业退休，因为是普通工人，他一个月能拿到2000块左右的退休工资。看到美国的老人退休之后，去环球旅行，刘先生也想和老伴临老再浪漫一把，实现年轻时候的梦想。

　　可是看看发的退休工资，他失望了，除去花销、看病、给孙子买买东西，几乎落不下什么钱。这几天看新闻，一直说“以房养老”，他很想知道，自己的房子能不能抵押出去呢？目前郑州有没有做这种业务的机构呢？

　　记者在网上看到，不少网友都对这一养老方式持怀疑态度，网友“春天里”表示，这种制度可行吗？等自己走不动了，房子也抵押了，子女也不来照顾了，那时候就真的悲剧了。

　　网友“暮春”说，房子就是自己的家，住时间长了，自然充满感情，还是希望留给孩子，值钱也好，不值钱也罢，都是个纪念。

　　不过也有不打算要子女的“丁克家庭”想尝试这种方式，网友“陌上花开”表示，以房养老，抵押后拿点钱，加上养老金，可以游山玩水，过得更加滋润。

　　机构迷茫

　　“混业经营”挡住寿险公司试水

　　作为“以房养老”的关键一环，不少金融机构的工作人员感觉现在还处于“迷茫期”，他们大都感觉“以房养老”的前景并不明朗。

　　其实也曾有金融机构想试水“以房养老”，早在2008年初，获得监管部门批文的幸福人寿保险公司就曾表示，公司未来的主营业务将是“住房反向抵押贷款”，也就是所谓的“倒按揭”。

　　然而3年多了，这项业务也没能推出，该公司表示“倒按揭”正在筹划和准备中。

　　对此，保险业内人士推测，迟迟不能推出，是和现在的金融监管制度有关，因为“混业经营”是监管的禁区。而如果保险公司推出“倒按揭”势必将涉及保险业和地产业的混合经营，如果触及监管红线对公司来说将会是非常棘手的问题。

　　一位银行业人士算了一笔账，如果一个人28岁购买一套房子，到60岁的时候他选择“倒按揭”的方式以房养老。按照国人现在的平均寿命大约75岁来估算，产权70年的房子在倒按揭结束的时候，产权最多还剩下23年，如果考虑加上开发商开发的周期8年左右的时间，实际上银行得到的房子还剩下15年的产权。这样的一个老房子，对银行来说风险将会非常大。

　　“倒按揭”对银行来说风险越来越大

　　郑州一家国有银行个贷部门的负责人说，“倒按揭”说起来似乎很容易，但操作起来非常复杂，国内房价未来二三十年的中长期走势，现在非常难以预测。

　　与按揭贷款时间越长风险越小相反，倒按揭是时间越长风险越大，所以在评估的时候会采取和按揭贷款截然不同的方式。除了要考虑中长期房价走势，还要考虑人们平均寿命的变化，在房屋价格评估、利率方面，现在并没有一个能让机构和老人都满意的方案。

　　“估计做倒按揭，保险公司应当更有优势。”他说，“倒按揭”涉及的很多问题，需要保险精算师一类的人才来测算，银行现在并没有这方面的人才。

　　与保险公司一样，如果开发“倒按揭”业务，银行同样面临专门经营房地产业务的问题，“倒按揭”结束之后，银行手中将有很多房产需要变现处理。而现在银行都是被动经营房产，一般只有少量拖欠债务的房产要拍卖处理，并没有专门的机构。

　　如果倒按揭期间，抵押给银行的房产遭遇拆迁等问题，他担心房屋增值部分还会引发客户和银行之间的纠纷。

　　阻力分析

　　住宅70年产权成最大障碍

　　此外，70年产权也被认为是“以房养老”的最大障碍。按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回。

　　一位银行业人士表示，先不说是否能续期，光是到期后可能需要缴纳的土地出让金可能就是一大笔钱，银行不会为这个埋单。

　　对此，郑州大学社会学教授纪德尚表示，现在考虑房屋产权问题为时尚早，国内最早的商品房到现在也不过30年左右，郑州市的只有20年左右，还有几十年时间，中间国家政策会发生多么大的变动，谁也说不准，有关的法律法规尚不完善。

　　天之权律师事务所郑州分所律师张少春认为，从法律角度来说，我国《物权法》规定了住宅建设用地最长使用期限70年，而且《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但是，到目前为止，我国没有出台具体的实施细则，对于住宅建设用地怎样续期、是否缴费、费用多少，均没有明确规定。

　　“‘以房养老’占的比例也不大，针对城镇有房老人，要符合三个条件，一是有相关机构来做这项业务；二是老人家庭成员达成一致意见；三是有社区等机构进行监管，以保障双方的权利和义务。”纪德尚表示。

　　但是，他又说，“养老的大方向还是国家的养老保障体系，这是主流，可以惠及绝大多数公民。”

　　“以房养老”：早在2007年两会上，全国政协委员郑斯林就曾提出“以房养老“观点，也就是住房反向抵押贷款的养老融资方式，老人将自有房屋抵押给金融机构，之后按月从金融机构领“工资“。老人离世后，房屋归放款的金融机构所有。