“年轻的时候我养房子，现在老了，换房子来养我。”

老年人住房反向抵押养老保险终于得到进一步消息，近日，保监会已经起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。

据理财周报记者获悉，保监会将《征求意见稿》只发给了两家保险公司，其中一家就是幸福人寿保险股份有限公司。

该公司回复理财周报记者道：“征求意见稿我公司已收到，正在组织人员进行研究，我们将按照保监会的要求，及时反馈相关信息。”

幸福人寿产品在设计

据悉，老年人住房反向抵押养老保险的投保人群限定为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。试点期间自正式文件发布之日起，至2016年3月31日止。

征求意见稿中还规定，试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。

单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。

在“以房养老”方面颇为积极的幸福人寿表示：“作为参与试点的保险公司中的一员，幸福人寿将积极根据保监会的指导，按照要求开展工作。”

幸福人寿于2007年11月5日正式成立，现有注册资本38.97亿元。由前中房集团董事长孟晓苏（微博）创立，现担任幸福人寿董事长并兼任中房集团理事。

事实上，孟晓苏在2003年3月就将“建立反向抵押贷款的寿险服务”建议报送给刚刚上任的温家宝总理，他当天批示给两个主管部门主要负责人。同年8月中国保监会与国家建设部将会签的《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》上报国务院（保监发【2003】124号文件），又一次受到总理和国务院其他领导人的重视。

孟晓苏在当时的信件中说明，这种金融产品是国外成熟市场经济下的成熟保险品种，引进它将健全我国老年人养老保障，同时推动保险业的发展。

然而孟晓苏的想法始终没有得以实践，当时保监会并没有对这个进行专利保护，也没有支持，并且缺少“同盟者”。

据幸福人寿内部人士告诉理财周报记者：“尽管孟总一直饱有这股热情，但确实一直没能投以实践研发和产品设计。直至去年年底，国务院常务会议提出‘开展老年人住房反向抵押养老保险试点’的要求，保监会也挑选出几家保险公司进行座谈，要求各个险企抓紧调研，在一季度一定要有进展。”

据理财周报记者了解，幸福人寿接到保监会下派的任务后立刻成立了专项调研小组，目前正在走访一些老人，去了解他们的内心想法，同时也不断接到老人的电话。

除此之外，调研小组也寻找了房屋评估公司进行协助，幸福人寿方面向记者表示：“这次的保险项目涉及保险业、房地产业等多个行业和政府部门，我们必须借助评估公司等第三方力量。因此这个保险产品设计偏于复杂，幸福人寿的产品还在设计的过程中，业务还没开展起来。”

业内人士告诉理财周报记者：“目前还没有任何一家公司推出反向抵押的保险产品。在调研的过程中有些老人依旧会有传统观念，将房子留给儿子甚至孙子。但也有部分老人有这样的需求，但确实小众。”

关于推行住房反向抵押，是否对盘活住房资源、解决老龄化人口住房等问题有促进作用，业内人士表示，“这项保险目前预备在大城市试点，首先大城市的房价相对稳定，对于险企的风险相对较小，第二目前这个需求确实小众，房地产的价格和走势难因‘以房养老’模式推行而产生根本性改变。”

条件正成熟，可“赎回”退出

孟晓苏在创建幸福人寿之时就总结出有3个障碍妨碍了保险业推动“以房养老”业务。

第一，担心房价下跌。孟晓苏介绍说：“未来如果房屋增值了，增值的部分应该和老人分享；如果房子（价格）跌了，保险公司要顶着，不能把风险抛给老人。”

在此基础上，他指出，老人在一生之中都可以继续住这个房子，每个月都可以在银行或保险公司拿到钱。在这种制度安排下，不管老人活多长，都有一笔钱跟着他。

当老人去世的时候，银行或保险公司要有一笔钱帮老人打理后事，同时处理房产。如果老人去世很早，房子应该按退保处理，把房子给他嘱咐的继承人。如果老人在世，银行或保险公司就坚持到底。

第二就是老人的传统观念认为中国老人都要把房产传给子女。

如果投保人与寿险公司订立了有效合同，并领取了一段时间的给付金以后，想从合同中退出是不是允许呢？

孟晓苏就前两个顾虑进一步分享了他的想法：“根据中国的社情与民情，我们制定了一套允许‘赎回’的办法，在不损害保险公司利益的前提下，为投保人留出随时可以退出的通道。

赎回的条件是投保人（受益人）必须向保险公司退还已经领取的全部给付金本息，并进行一定的赎回补偿。

保险公司每年都可以向投保人提供一个合理的赎回价格，以利于投保人的进退选择，‘赎回’视同投保人清偿了以房权抵押向保险公司借的一笔贷款，等于把保险公司当成了当铺、抵押贷款银行或金融租赁公司，老人退保时保险公司就提前收回了资金并获取了收益。

投保人（受益人）亡故后，保险公司还可以给予其子女以购买这套房屋的优先权，满足有些老年人希望身后让子女继续拥有这套房屋的愿望。”

最后就是担心产权只有70年。2007年颁布的《中华人民共和国物权法》明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，从法律上保障了住宅的长期物权。

全国城镇房价普遍上涨，尤其是中国保监会文件所提出准备率先开办此业务的北京、上海、广州等城市，房价普遍上涨数倍乃至十倍之多；我国人口老龄化更加严重，其中约占老龄人口比重10%的无子女家庭和“失独家庭”本来就没有把住房传给子女的需要与可能。

孟晓苏认为：“如今在我国实行住房反向抵押养老保险的各项条件均已成熟。”